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Unwirksame mietvertragliche Regelung zur Anpassung der Indexmiete bei einseitigem Anpassungsrecht des Vermieters

Wenn eine mietvertragliche Regelung zur Anpassung der Indexmiete nur das Recht des Vermieters zur Erhöhung enthält, nicht jedoch die Möglichkeit der indexbezogenen Absenkung der Miete zugunsten des Mieters, ist die Regelung unwirksam. So entschied das Landgericht Berlin II (Az. 67 S 83/24).

Die Mieter einer Wohnung klagten auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete für die Monate Februar bis April 2023. Die Mietvertragsparteien hatten eine Indexmiete vereinbart und für den genannten Zeitraum trat eine Indexmieterhöhung ein. Da die mietvertragliche Regelung zur Indexmiete nur Ausführungen zu den Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters, den Mietzins abzusenken, enthielt, erachteten die Kläger die Indexmietvereinbarung für unwirksam. Das Amtsgericht gab der Klage statt.

Das Landgericht Berlin II bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete zu, da sie den Mietzins im Umfang der Indexmieterhöhung ohne Rechtsgrund gezahlt haben. Die im Mietvertrag enthaltene Indexklausel sei gemäß § 557b Abs. 5 BGB unwirksam, weil sie zum Nachteil der Kläger von § 557b Abs. 1 BGB abweiche. Bilde die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, sei sie als eine sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, unwirksam. Die Unwirksamkeit betreffe dabei die gesamte Indexklausel.